向日の不動産ドットコム

今日からここでブログをはじめます。

ここでは向日の不動産に関するいろいろなことを紹介していくつもりです。

何かお役に立てることもあるかと思いますので、どうぞお付き合いください。

さて、では最初に、失敗しないリフォームの基本について述べていきたいと思います。

リフォームだけでなく、新築の場合にも予算オーバーはつきものです。

理由は単純で、業者との打合せが進むうちに気が大きくなってしまうからです。

つい、あれもこれもと手を出してしまい、気がついてみたら当初の予算よりはるかに金額がオーバーしていたなんていうことはよくあることです。

工事が終わってみたら最初の見積りの2倍もの金額を請求されたというケースも少なくありません。

自分の両親と同居することになり、バスルームをリフォームしたNさん(36歳)もそんな1人です。

「上の子どもが小学校に上がるのを機会に私の両親と同居することになったんです。

建ててから30年以上も経っている家なので、これを機会に思い切って新築したかったんですが、資金面を考えると、とりあえず狭いの一語に尽きる台所とお風呂場をなんとかしようと思って・・・」

・・・そんなNさんがまず電話をしたのは知り合いが経営するリフォーム業者でした。

希望は、L字型のキッチンに変えて、大きめの1坪タイプのゆったりバスにすること。

「両方でだいたい200万円くらいかしら」

・・・と試算をしていたNさんですが、業者から出てきた見積りは何とキッチンだけで300万円という金額でした。

2011 / 05 / 01 パーマリンク

Nさんは、結局キッチンはあきらめてお風呂だけ新しくしました。

リフォームはリビングやキッチン、和室など部屋単位で考えるよりも水周り、電気、ガスなどの同じ設備系統の工事ごとにまとめて行うほうが効率いいのです。

その方が費用と時間の節約にもなります。

・・・この点、Nさんの希望はキッチンとお風呂場だけだったので問題は見当りませんが、しかし、彼女は最初から3つの間違いを犯しています。

日ごろから向日の不動産情報などをチェックしている人なら、きっともうお気づきのはず・・・。

まず、業者と打合せをするなかでダラダラと追加や変更を重ねていったことです。

これでは費用がどんどん増えるばかりです。

業者も「まだ出せるのか」と、当然売り上げを上げるために皮算用をしてワンランク上の高いプランを提案してきます。

大切なのは、初めにはっきりと予算の上限を伝えること。

そうすれば業者の提案のしかたも違ってきます。

しかし、それが知り合いや親戚の業者だったりすると無理も言えず、いつの間にか業者の方にイニシアチブをとられてしまいます。

・・・これが2つ目の失敗です。

3つ目は見積り書です。

見積り書は一般的には工事の種類別に内容が提示されていますが、最初の見積りはあくまでも概算です。

2011 / 05 / 06 パーマリンク

見積りは3社程度(大手、中小のリフォーム業者、プランニングする施工事務所など)に、できれば同じ項目立てでとることは『基本的なセオリー』の一つです。

そうすることでそれぞれの金額と内容が簡単に比較検討ができるうえ・・・

「同じ工事なのにどうしてこんなに金額が違うの？」

・・・という疑問が必ずといっていいほどわいてくるはずです。

そうしたら、しめたものです。

それがわかれば1社に絞らず、2～3社を『競合』させることで無用な出費がかなり抑えられるはずです。

また、見積りでわからない部分はあいまいにせず、「これはどういうことですか？」と恥ずかしがらずに聞くことも大切です。

『聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥』と言いますが・・・

とにかく車を1台買うくらいの金額をかけるわけですから用意周到に取り組んでやりすぎということはありません。

とにかく向日の戸建などの物件を購入したら、こうしたことを知っておかなくてはなりません。

逆に疑問や質問が聞けないような雰囲気の業者や、きちんと答えてくれない業者には、はっきりと「NO！」と断るぐらいの気持ちで望んでください。

しかし、そうはいってもどうしても予算がオーバーするときがあります。

そんな時は、これだけは優先してやりたいと思うリフォームだけに絞り、他は今回は見送るといういさぎよさも必要です。

2011 / 05 / 10 パーマリンク

たとえばオーダーカーテンにする予定だったのを既製品にしたり、システムキッチンのグレードを一つダウンさせてソファの新規購入を延期するなど・・・

プランメモを読み返してみれば今回どうしてもやらなくてもいいことが見つかるはずです。

とにかく、「最初の見積りプラス20%ぐらいは増える覚悟」で予算を紅むべきです。

逆にいえば、最初は予算の8割程度を総予算として考えておけば、本当に8割で済んだ場合かなり得した気分になります。

さて、向日のマンションなどの自宅をリフォームしようと思い立つ動機は、人それぞれです。

水周りを含む設備の改善や家の老朽化、家族構成の変化、使い勝手の悪さなどその理由はいろいろですが・・・

なかでも最も多いのは「もっと快適にしたいから」ですね。

しかし、単に快適に過ごしたいからではリフォームの具体的なイメージが見えてきません。

リフォームという言葉の響きにワンランク上のライフスタイルを漠然と感じているだけで、家族の言い分や施工業者の意見を聞くうちに迷いも多くなり・・・

あれもこれもリフォームしたくなって結局予算オーバーしてしまうというケースは少なくないのです。

2011 / 05 / 13 パーマリンク

Yさん(44歳)は、以前から狭くて老朽化した台所が不満でした。

シンク下の扉の建て付けが悪くなったのを機に、隣の暗いダイニングルームとともに家族の団らんも考えて洋風のダイニングキッチンにしようと思い立ちました。

家族に了解を得てから、リフォーム業者に依頼しましたが・・・

上がってきた図面と見積りに目を落したとたん、ニコニコ顔のYさんと対照的に家族から思わぬ不満が噴出しました。

お母さんが主婦の城をきれいにするならと、長男は「妹と一緒の部屋じゃいやだ」。

お父さんは「遅く帰ってきても入れる追い炊き式の風呂がほしい」。

おまけにトイレも暖房便座に・・・と侃々誇々です。

すでに了解済みと思っていたYさんは大ショック。

向日の中古マンションなどの物件をリフォームするときなどには、やはり家族の意見も聞かなくてはなりません。

業者への返事を保留して意見調整につとめました。

その結果、家族みんなの要望を聞くと予算がいくらあっても足りないので、年頃の子どものことを考え、8畳の和室を2部屋に区切って洋風の子ども部屋にリフォームすることにしました。

風呂場も追い炊き式の設備に替え全面リフォーム・・・

これで予算いっぱいでダイニングキッチンは次回に回すことにしました。

2011 / 05 / 16 パーマリンク

Yさん宅のリフォームが終わってからというもの・・・

子どもたちは居心地のいい自室にこもりきりで会話は少なくなり、ダイニングは以前にもまして家族が集まらなくなりました。

長湯で一杯やって喜んでいるのはお父さんばかり・・・。

Yさんはやはり明るいダイニングキッチンを優先すればよかったと、ため息をついています。

Yさんは設備の改善と家族の団らんという本来の目的を忘れ、家族の勝手な希望を聞き過ぎたため失敗しました。

狭い個室は子どもが就職したり独立すれば、いずれ納戸がわりになるのがよくあるパターン。

かといって1部屋に戻すにも費用がかかります。

向日の中古住宅などの自宅において納得のいくリフォームをするには、まず、リフォームの目的をはっきりさせることです。

リフォームは大まかにいうと「修繕」と「改良」とに分けられます。

修繕は壊れたところを直すことで、メンテナンスも含まれます。

また改良は二つに分けられ、一つは家族構成の変化や高齢化対応などライフスタイルによる対応・・・

もう一つはイメージチェンジ、グレードアップなど居住性と嗜好の追求があります。

2011 / 05 / 22 パーマリンク

実際には修繕と改良を同時にすることが多いですね。

向日の物件など、中古マンションを購入した後にリフォームをすることは最も一般的な例といえます。

住まいは「生活の器」とよくいわれます。

リフォームをして住まいが変わるとそれにつれてライフスタイルも変わっていきますが・・・

何のためのリフォームなのか。

リフォームの「目的」を家族全員で確認し、何度も話し合ってプランを十分に煮詰めてからスタートするのが理想です。

また、家族構成は年とともに変化するものです。

あれもこれもと欲張らず十年を一つの区切りとして考え、優先順位を決めてからリフォームにとりかかりましょう。

さて、Uさん(33歳)一家は子どもが生まれてから中古マンションを購入しました。

リフォームして入居することにし、親戚からフリーの建築士を紹介されたので他は探さず依頼しました。

水周り設備が古いためすべて取り替え、部屋は子どもにハウスダストの影響がないように全室コルクのフローリングを選びました。

しかしその他は予算に合ったものをお願いします、とお任せで、近所には挨拶に回ったものの現場には2、3度足を運んだきりでした。

2011 / 06 / 06 パーマリンク

入居してから2日目のことです。

階下の住人から天井が水漏りするから調べてくれとの苦情がきたのです。

あわてて建築士を呼んで見てもらうと排水管の継ぎ目から水が漏れ、床下にたまって階下の天井にしみ出していたのがわかりました。

工事中の振動で外れたのか、施工が悪かったのか・・・

とにかくUさんは建築士とともに菓子折りをもって平謝り。

そして時を置かずして同じ家から今度は「床の音がうるさいから何とかしてくれ」との苦情。

階下で聞いてみるとたしかに物を落とす音や家具を引きずる音、スリッパの音などが聞こえます。

コルク使用で安心して遮音材を施していなかったのです。

工事中も遮音に関しては建築士から特に何も聞きませんでした。

Uさんは思いつくままあわててカーペットを買ってきて床に敷き、高価な洋酒持参で謝罪。

二度もトラブルが重なって階下の住人には完全に不信感を持たれてしまい、廊下で出会うたびに刺すような視線を感じました。

しかし大人が注意しても子どもはなにかと音を立てるもの・・・。

Uさんは毎日子どもに注意しながらビクビク過ごし、友達も呼べず、若い奥さんはノイローゼ気味になってしまいました。

向日の土地を持っている人は戸建を建てられるのでこうした心配はありませんが・・・

マンションなどではやはりこうした面が不安ですね。

2011 / 06 / 20 パーマリンク

2年後、Uさんはとうとう自宅を賃貸に出し、自分たちも引っ越して別の賃貸住宅を借りてしまいました。

自宅を賃貸に出す際は不動産会社の施工部に頼み、床をクッション材にしたり、クロス張りに替えたりで数十万の痛い出費を伴いました。

「リフォームについて何の知識もなかった私たちが悪いんです。

業者も親戚がらみだったのでかえって強いことが言えなくて・・・。

とにかく精神的にまいった2年間でした」。

マンションリフォームで最も多いトラブルは音の問題です。

建築資材の搬入時の音や工事中の振動音など、工事中はもちろん、Uさんのようにフローリングにする際に遮音材を使用しなかったために典型的なトラブルが起こりました。

コルクが弾性に富み遮音断熱効果があるといっても、特に築年数の古いマンションでは構造的にも防音効果が期待できないのは当然です。

また業者も、コルク材だけでは十分な防音が期待できないことをアドバイスできたはずですが、「聞かれないことは答えない」という業者は少なくありません。

マンションは多くの住民の集合体ですから、近隣の世帯に対して迷惑をかけないためにもリフォームの内容は前もって管理組合などに諮り、工事の確認をとっておくことが大切です。

向日の不動産情報をチェックすることも大切ですが、まずはこうした基礎知識を仕入れておくことが大切でしょう。

2011 / 07 / 02 パーマリンク

最近は組合の規約にリフォームに関する条項が盛り込まれている場合もあります。

特に床材について細かい制約も見受けられるので、向日の不動産情報と共によくチェックしておきたいものです。

また、給排水管は共有部分ともつながっているので、水周りのリフォームは軽く考えるとあとでとんだしっぺ返しをうけることにもなります。

Uさんのように業者にお任せでは、監督不行き届きや手抜きがあっても文句が言えません。

さて、Mさん(51歳)は築40年も経つ一戸建てを建て替えようと業者に相談しました。

・・・ところができてきた図面を見てびっくり、新築すると建築面積が前より小さくなってしまうのです。

それは建ぺい率の問題でした。

住宅地は建ぺい率50～60%と決まっていますが、現在のMさんの家は建築基準法以前に建てられたので70%以上。

建て替えるとなるとどうしても以前より狭い家になってしまうのです。

では増築はというと、容積率の問題で2階建て以上は無理です。

2011 / 07 / 18 パーマリンク

Mさんは何とかそのままの広さを確保するために設計士と相談・・・

構造補強をしたうえで急きょリフォームにプランを変更しました。

Mさんは図面をチェックし、着工する前にリフォームの方が得だと気づいたので失敗せずにすみました。

向日の戸建などの一戸建て住宅は個人の所有物ですから、マンションと違って比較的自由に増改築をすることができます。

しかしその一方で、隣接する建物や道路、また地域社会に影響を及ぼす場合もあるので、建築基準法をはじめとして法律上のいろいろな規制や制約を受けることになります。

建築基準法とは、建築物の中で生活する、あるいはその中で仕事をしたり余暇活動をする私たちを守るために建物の安全性や衛生、都市防災をかんがみてつくられた法律ですが・・・

時として施主には思わぬ障害となります。

建物の外部に関する規定は、建ぺい率、容積率、斜線制限などがあり前もってチェックをしておく必要があります。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合で、容積率とは敷地・面積に対する延床面積の割合です。

・・・これによって広さの上限が決まりますが、建築の工法によっても制限を受ける場合があります。

繰り返しますが、一戸建てのリフォームは個人の自由がききます。

2011 / 08 / 08 パーマリンク

外回りは屋根や壁の補修、塗り替えを行い、内部は設備機器の取り替え、素材や部品の交換などで見違えるようにきれいになります。

さらに水周りの配置や居室の間取りを変更すれば改築よりも少ない予算で新しいライフスタイルが生まれます。

さて・・・

「今思うと、素人だと思って手抜きをされた」

「工事中に何も言わないで、終わった後で実はこういうやり方もあった、と言われてもどうしようもない」

・・・などのボヤキはリフォーム経験者からよく聞きます。

リフォーム後、やっぱり気に入らない、という例はかなり多いものです。

向日のマンションなどをリフォームするのなら、こうした情報をよく仕入れておかなくてはなりません。

それは施主の勉強不足というよりも、やはり意思の疎通が思い通りにいかないからなのです。

施主が熱心に理解しようといろいろ聞いても、業者も気を利かせていろいろ教えてくれるとは限りません。

たとえば現場の人間が黙々と仕事をする職人気質のタイプだったり、人の意見を調整するのに向いていないタイプだったり・・・

また施主の言うことを無条件にハイハイ聞いてしまうタイプの営業マンだったりすることも少なくありません。

2011 / 08 / 15 パーマリンク

施主の意向をよく理解したうえでプランを提案できて、コミュニケーションを上手にとり、イメージ通りのリフォームに導ける・・・

そんな施工業者に工事を請け負ってもらうのが理想ですが、素人が一から探すのはなかなか難しいでしょう。

そんな中、Nさん(39歳)は幸運にもいい助っ人に出会うことができました。

Nさん夫婦は向日の中古マンションを購入。

限られた予算の中であこがれのアンティークなイメージにリフォームしたいと調べ始めました。

最初はショールームを巡り、雑誌を切り抜き、イメージをまとめていきましたが、困ったのは業者選びです。

Nさんは、すでに2社から相見積りをとっていましたが、大手の会社は図面や提案はすばらしいものの予算より高く、一方の地元のリフォーム業者は堅実ですがNさんの求めるイメージをよく理解していません。

・・・結局、双方とも断りました。

そんなとき会社の同僚が知り合いのインテリアコーディネーターの女性を紹介してくれました。

その女性は施工業者のプランナーで、話だけでもと相談しました。

2011 / 09 / 10 パーマリンク

彼女はNさん夫婦のライフスタイルを聞き、イメージと図面を見て具体的な提案をしてくれたのです。

Nさんがびっくりしたのは、提案がとても親身だったからでした。

◎このドアはしっかりしているから撤去せずに使い回しできる

◎クロスは見本帳ではなくメーター単位で貰ってきますから自宅で広げて見てください

◎共働きで外食好きなら広いキッチンよりコンパクト設計で十分、ただし大型冷蔵庫と食器洗い機が置けるスペースを確保しましょう

◎実家の両親が上京するなら和室も一つ残して置いたら・・・

・・・などどれもわかりやすく納得できます。

Nさんはその女性を通して希望を余すところなく施工業者に伝えることができたので、予算内で最大限の効果を挙げるよう知恵を絞ってもらえました。

結局最初の業者の6割程度の予算で、満足のいくリフォームを行うことができたのです。

・・・このように、向日の中古住宅のリフォームを成功に導く確実な方法は、施工業者の仲介をしてくれるコーディネーターを立てることです。

2011 / 09 / 21 パーマリンク

コーディネーターは、施主と施工業者の間に立って調整し最もいいと思われるプランニングをするコンサルタントです。

日本流にいえば、監理ということになります。

予算管理もその仕事の一つです。

業者は400万円の予算ならきっちりその中でしか仕事をしませんが・・・

コーディネーターは予算の範囲内でなんとか450万、500万の内容にできないかと知恵を絞ってくれるので、思わぬ成果が生まれることもあります。

施主が迷ったり当初の目的を忘れそうになったときは、ブレーキをかけてくれるので予算オーバーなんていうことはありません。

コーディネート料を支払ってもいい意味での節約になります。

また、「プロの方にお任せします」という施主がいますが、これは禁句です。

コーディネーターを立てるのは双方のコミュニケーションを取るためですから、この言葉はコミュニケーションの放棄と同じこと。

これでは予算もプランニングも成功せず、仕上がりにも文句は言えなくなってしまいます。

向日の物件を購入し、リフォームしようと思ったら、まずはこうしたことを頭に入れておくべきでしょう。

2011 / 10 / 03 パーマリンク

コーディネーターは、施主のライフスタイルを正確に把握し、豊富な知識で本当に必要なリフォームを提案してくれる専門家です。

探し方は、向日の土地情報が載っている住宅雑誌の紹介例を見たり・・・

ショールームのリフォームコーナーや(財)日本住宅リフォームセンターなどに問い合わせてみるといいでしょう。

インテリアコーディネーター、マンションリフォームマネージャー、増改築相談員などの名称を持つコンサルタントもいますが・・・

肩書がなくても建築士や経験豊富な施工会社の職員がコーディネート業務を受けてくれることもあります。

さて、Iさん(58歳)宅では、水周りとリビング、外装をリフォームすることになりました。

打ち合わせの際「一時引っ越ししますか」と聞かれましたが、考えてもみなかったし費用がかかると思い「居ながら」を選びました。

・・・しかし工事がいざ始まってみると、奥さんがさっそく不機嫌になりました。

「あなたは会社でいないからいいけど、私は毎日職人さんにお茶だお菓子だと気を使うし、音はするわホコリは舞うわで落ち着かず、料理をしても食欲もないわ」

・・・と言います。

2011 / 10 / 20 パーマリンク